“Neem biodiversiteit als uitgangspunt in gebiedsontwikkeling”

Dit artikel van Joost Zonneveld verscheen eerder op gebiedsontwikkeling.nu

Natuurinclusieve gebiedsontwikkeling moet niet alleen zorgen voor een goede leefomgeving voor mens en dier, het is ook een manier om gebieden klimaatbestendig te maken. Projectontwikkelaar Synchroon heeft biodiversiteit tot speerpunt van haar werkwijze gemaakt. Een gesprek met directeur Tobias Verhoeven en ontwikkelmanager Rosalie de Boer. “In gebiedsontwikkeling vormen voor ons het landschap en de natuur niet de invulling na stedenbouw, maar het startpunt.”

Als gevolg van de coronacrisis en het verplicht thuiswerken wordt er door partijen die actief zijn in gebiedsontwikkeling nog meer dan voorheen gesproken over het belang van een groene, aantrekkelijke nabije leefomgeving. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat een afwisselende groene woonomgeving mensen socialer, opener en zelfs veerkrachtiger maakt. Verder kan groen helpen de woonomgeving klimaatadaptief te maken door overtollig water op te vangen en in hete zomers voor de nodige verkoeling zorgen. Bovendien kan het slim en gevarieerd toevoegen van planten en bloemen de biodiversiteit vergroten.

Het is inmiddels duidelijk dat steden, in tegenstelling tot wat vaak gedacht wordt, een steeds belangrijkere bijdrage leveren aan de biodiversiteit. Door variatie in de stedelijke omgeving ontwikkelen zich in de stad meer verschillende ecosystemen terwijl het platteland onder invloed van de landbouw steeds eenzijdiger wordt. Tegelijkertijd blijkt dat natuurontwikkeling en het stimuleren van de biodiversiteit weliswaar door bewoners gewaardeerd wordt, maar dat projectontwikkelaars vanuit financiële overwegingen toch vaak aarzelen. Meer kwalitatief groen in een bouwplan levert namelijk vooral op termijn stijging van de vastgoedwaarde op voor eigenaren, maar ontwikkelaars kunnen de daarvoor benodigde investeringen nauwelijks terugverdienen bij oplevering van nieuwe woningen, zo is de gedachte.

Landschap als uitgangspunt
Bij Synchroon wordt hier totaal anders over gedacht. “In gebiedsontwikkeling zijn voor ons het landschap en de natuur het startpunt, de basis, en niet de invulling na stedenbouw”, zegt directeur Tobias Verhoeven. Volgens hem gaat het erom gebieden te ontwikkelen die de biodiversiteit versterken in plaats van kapotmaken. Om een bijdrage aan de versterking van ecosystemen te leveren, werkt Synchroon vaker dan in het verleden samen met ecologen en landschapsarchitecten. Hierdoor is volgens Verhoeven veel meer ‘kennis aan de voorkant’ beschikbaar, wat vooraf duidelijk maakt welke ingrepen in het landschap effect zullen sorteren: voor de leefomgeving van mensen, maar ook voor de natuur.

Buiten en in de stad
Samen met Staatsbosbeheer heeft Synchroon het concept Stadsbuiten ontwikkeld. Hierin zijn ‘groen’ en ‘het stimuleren van biodiversiteit’ uitgangspunt in de ontwikkeling van gebieden aan de randen van steden. Daarbij is het volgens Rosalie de Boer, ontwikkelmanager sociaal fysieke aanpak bij Synchroon, wel per locatie van belang te beoordelen welke biologische diversiteit toe te voegen. Zo werkt Synchroon in Tiel aan een project aan de Waal. “We hebben daar gekeken wat de juiste natuur is om daar te maken en wat goed is voor de dieren”, vertelt Verhoeven. “We hebben daar wadi’s gecreëerd, een bloemenmix toegevoegd en beplanting gerealiseerd die bijvoorbeeld goed is voor mussen en vleermuizen.”

In de Merwedekanaalzone, een gebied dat nog maar aan het begin van een grote gebiedsontwikkeling staat, heeft Synchroon samen met haar partners een pluktuin ontwikkeld. “Dat maakt de omgeving meteen een stuk aantrekkelijker”, stelt Verhoeven. “We zetten het versterken van de biodiversiteit in als placemaking, in de uitvoering van concrete gebiedsontwikkelingen en zelfs daarna.”

Verhoeven benadrukt dat het niet alleen in landelijke gebieden of aan de randen van de stad zinvol is om de biodiversiteit te versterken. “In het hoogstedelijke project 5TRACKS in Breda realiseren we kantoren, een hotel, maar ook een aanzienlijk groot nieuw park tegen het spoor aan. En het Koningin Julianaplein voor Den Haag Centraal veranderen we in een nieuw stedelijk gebied met woningen, maar ook een grote ondergrondse fietsenstalling én aantrekkelijk groen.”

We zetten biodiversiteit in als placemaking, in de uitvoering van concrete gebiedsontwikkelingen en zelfs daarna

Het project Karspelhof in Amsterdam-Zuidoost is daarvan een mooi voorbeeld. Daar heeft de ontwikkelaar geveltuinen aan de woningen laten metselen. “Dit kan bewoners direct motiveren met planten en bloemen aan de gang te gaan”, zegt De Boer. Aan de belegger, die de woningen in eigendom heeft genomen, heeft Synchroon voor het beheer van dat groen zelfs een budget meegegeven.

Biodiversiteit is geen ‘extra kostenpost’
Synchroon mag het versterken van de biodiversiteit dan wel in ieder project voorop zetten, maar hoe zit het met de extra kosten die hiervoor gemaakt worden? Verhoeven geeft aan dat zijn bedrijf niet bijhoudt wat de extra kosten zijn die hiervoor gemaakt worden. “Ik zou het echt niet weten, juist ook omdat we een aanpak hebben waarbij we een plan bij het landschap en de natuur beginnen. Biodiversiteit is dus niet een ‘extra post’ aan het eind van een project. Overigens denk ik ook niet dat dit de grootste kosten in een project zijn, terwijl de omgevingskwaliteit wel sterk verbetert.”

Verhoeven geeft aan dat dit ook geldt voor steden. Veel daarvan willen sterk verdichten, maar dit kan alleen als kwaliteit aan de leefomgeving wordt toegevoegd. “Het is een kwestie van het zoeken naar een balans tussen natuur, openbare ruimte, programmering en bebouwing. Of beter: zoeken naar een optimum tussen deze vier elementen. En ook als je het stimuleren van de biodiversiteit betrekt in gebiedsontwikkeling dan moet je als ontwikkelaar rendement halen op projecten. Dat kan ook. En in onze projecten realiseren wij ook echt niet alleen maar dure woningen.”

Meer vraag naar natuurinclusieve gebiedsontwikkeling
Verhoeven vindt dat het tij al eerder dan de coronacrisis bij overheden aan het keren is. “Steeds meer steden zetten in op natuurinclusieve ontwikkeling. Breda gebruikt de slogan ‘een stad in een park’, Utrecht kijkt op eenzelfde manier naar de stad.” De Boer: “Je ziet het ook terugkomen in tenders waarin gemeenten punten geven voor stadsnatuur in een plan.

Biodiversiteit is dus niet een ‘extra kostenpost’ aan het eind van een project

Zij wijst er verder op dat gemeenten steeds actiever worden om bewoners te stimuleren om planten en dieren in hun directe woonomgeving meer kansen te bieden. “Dat doen wij ook. Het gaat soms om relatief kleine dingen die wel effect hebben. Denk bijvoorbeeld aan de manier waarop je erfafscheidingen vormgeeft. Het maakt uit of dat een harde, hoge schutting is of een haag.”

Daarbij kunnen de ecologische en sociale kant ook samen opgaan, zegt De Boer. “In Utrecht hebben we een project gerealiseerd waar bewoners een klein eigen terras hebben en een grotere tuin delen. Dat is dan natuurlijk wel iets wat bewoners moeten willen. Je kan zoiets financieren, realiseren en aanprijzen, maar uiteindelijk moeten de bewoners het wel overnemen.”

Snelheid als bedreiging
Hoewel natuurinclusieve gebiedsontwikkeling zeker geen sluitende businesscase uitsluit en steeds meer gemeenten dit als zeer waardevol beschouwen, is er volgens De Boer wel één groot gevaar. “De druk om snel en veel woningen te bouwen is groot, waardoor dreigt dat er te weinig tijd en aandacht genomen wordt om kwalitatief goede gebieden te maken.”

Volgens Verhoeven zit die aandacht in een afgewogen totaalplan. “Het gaat dan niet alleen om het landschap, de natuur en wonen, maar ook over mobiliteit. Hebben we allemaal wel een parkeerplaats voor de deur nodig? Kunnen we duurzame vervoersmiddelen inzetten zoals deelauto’s? Moeten we allemaal wel kunnen beschikken over een eigen tuin of kunnen we de openbare ruimte collectief gebruiken? Die combinatie van afwegingen maakt het mogelijk om nieuwe, inclusieve en biodiverse gebieden te maken die ook goed ontsloten zijn.”