Hoe houd je groenblauwe ambities overeind in de huidige markt? - KAN bouwen

Hoe houd je groenblauwe ambities overeind in de huidige markt?

Verslag van de sessie over KAN-project Ons Dorp met Jaco Brand (Brave Projectontwikkeling) tijdens de KAN Platformbijeenkomst van 29 november 2022, o.l.v. Coen van Rooyen. Tekst en beeld: Anton Coops

Jaco Brand is projectontwikkelaar namens Gebroeders Blokland. Hij heeft onder andere gewerkt aan de KAN-projecten Ons Dorp (Hardinxveld-Giessendam) en Prinsenpark (Rotterdam). Deze twee projecten vormen het vertrekpunt voor de discussie die Jaco wil voeren, maar het onderwerp dat hij aansnijdt overstijgt het projectniveau.

Hoe houd je in de huidige markt de groenblauwe ambities vast die je aan de voorkant hebt bepaald? Dat is de vraag die in deze sessie centraal staat. Jaco Brand begint met een praktijkvoorbeeld: “Voor het project Prinsenpark hadden we bedacht dat er een vrij geavanceerd irrigatiesysteem zou worden aangelegd, verwerkt in de balustrades. Op die manier krijgt iedere bloembak de juiste hoeveelheid water. Ook de beplanting op het parkeerdek wordt automatisch besproeid met dit systeem. Hoe dat precies uitgevoerd zou worden, daarvan zeiden we: dat moeten we nog nader uitwerken. De post die we daarvoor hadden opgenomen bleek echter onvoldoende en ook de uitvoerbaarheid bleek lastiger dan gedacht. Uiteindelijk ben ik wel blij dat het irrigatiesysteem onderdeel is geworden van het totale ontwerp, omdat zo de kwaliteit van het groen op termijn ook gewaarborgd is.”

Dan de situatie bij het project Ons Dorp: “Vorig jaar hebben we fase 1 verkocht. Fase 2 is nu in verkoop; een prachtig product waar iedereen enthousiast over is, maar de kopers haken op dit moment af. Men wil er graag wonen maar vanwege de stijgende rente en de hogere vrij op naam prijzen zijn de woningen voor veel mensen niet meer betaalbaar. Om de kosten te drukken kan de vraag worden gesteld om concessies te doen aan de ruimtelijke kwaliteit.”

Herkenbaar?
Gespreksleider Coen van Rooyen wil weten wie deze verhalen herkent. Vrijwel alle aanwezigen hebben vergelijkbare ervaringen. Toch is de eerste reactie optimistisch: “Het beste verkoopargument is dat een project waarin je veel hebt gedaan aan groenblauwe elementen het ook in moeilijkere tijden relatief goed blijft doen. Dat geluid horen we óók terug in de praktijk.”

Wij zijn ambassadeurs met z’n allen, en ik denk dat we steeds meer ambassadeurs nodig hebben die of bij de gemeente, of bij de ontwikkelaar dit verhaal gaan vertellen.

En zoals Hiltrud Pötz eerder op de middag heeft aangegeven: veel maatregelen kunnen kostenneutraal worden uitgevoerd, hoewel de gemeente dan ook moet meewerken. Als een afdeling beheer zich bijvoorbeeld verzet tegen wadi’s, dan wordt het lastig. Jaco Brand reageert: “Wij zijn ambassadeurs met z’n allen, en ik denk dat we steeds meer ambassadeurs nodig hebben die of bij de gemeente, of bij de ontwikkelaar dit verhaal gaan vertellen. Op het hoogste niveau zien we nu veel veranderingen in de regelgeving. Opeens is klimaatadaptatie een belangrijk onderwerp geworden in meerjarenprogramma’s en trekken gemeenten er miljoenen voor uit. Maar wij hebben die ambassadeurs nodig, ook bij gemeentes. Mensen die goed kunnen uitleggen waarom bepaalde voorzieningen helemáál niet duurder zijn – hooguit in de aanleg, maar niet in beheer. Anders lukt het niet om af te wijken van bestaande, zeer oude handboeken die echt nodig geactualiseerd moeten worden.”

Een gemeentelijke ecoloog valt Jaco Brand bij. “In het voortraject zie je dat je nog wel draagvlak kunt creëren voor klimaatadaptieve maatregelen, maar als de afdeling beheer niet vanaf het begin is aangehaakt, dan is de kans levensgroot dat er op een gegeven moment wordt gezwaaid met de LIOR (Leidraad Inrichting Openbare Ruimte, red.) waarna je terug kunt naar de tekentafel. Men is bang dat de kosten voor beheer en onderhoud zullen stijgen, want daar is geen budget voor.”

Stijgende bouwkosten
Brand stelt de vraag of je als ontwikkelaar alleen kijkt naar eigen rendement – en als gemeente alleen naar grondwaarde – of dat je staat voor je ambities en bereid bent om een paar procent van je rendement of grondwaarde in te leveren. De zaal vertaalt dit als het verschil tussen korte termijn en lange termijn denken. De woningmarkt maakt ongeveer om de zeven jaar een cyclus door – hoewel we op dit moment een ongebruikelijke stapeling van ongunstige factoren zien. Daarnaast kun je je afvragen of we het moeten hebben over groenblauwe ‘ambities’. Feitelijk zouden deze maatregelen gewoon de ‘standaard’ moeten zijn. Sterker nog: je zou kunnen zeggen dat je door op dit punt te versoberen, de kosten afwentelt naar toekomstige generaties. En dan nog een laatste waarschuwing vanuit de zaal: “Onderschat niet wat de interne schade is als je inlevert op je ambities. Collega’s zullen zich afvragen of ze wel terug kunnen en zo ja, hoe ver dan?”

Alternatieven
Jaco Brand proeft aan de reacties uit de zaal dat er, als het erop aan komt, een voorkeur is voor het aanpassen van de programmering, in plaats van versobering van natuurinclusieve en klimaatadaptieve elementen. Een mogelijke oplossingsrichting zou kunnen zijn dat de gemeente wat losser omgaat met het bestemmingsplan, zodat het uiteindelijke programma beter aansluit op de vraag uit de markt. Zo is er in fase 1 van Ons Dorp een rug-aan-rug woning geïntroduceerd. Die kan wellicht ook de plaats innemen van de tweekappers in het plan, want er blijft vraag naar starterswoningen. “Maar dan ga je meer woningen toevoegen, en zit je natuurlijk met de parkeernorm. Een kwestie van in gesprek gaan met de gemeente om te zien wat er mogelijk is”, aldus Brand.