Geld verdienen met vergroenen van de stad

Op donderdag 3 juli was Tanja van der Knoop te gast in het KAN Café. Tanja is directeur van Blooming Buildings, een groenbedrijf dat zich toelegt op het vergroenen van stedelijke omgevingen door natuurlijke beplanting toe te voegen aan gebouwen en openbare ruimtes.

‘Zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw willen wij met ons team een katalysator zijn’, zegt Tanja van der Knoop. Met een achtergrond in private equity en strategy-consultance is haar ervaring vooral economisch. ‘Maar stedelijke vergroening is mijn passie geworden’, zegt ze. Een passie die is terug te voeren op haar kindertijd aan de rand van Brussel. ‘Ik was daar met mijn vader bij de korenbloemen en klaprozen. Op school kregen we bonen in natte watten. Je zag de bonen kiemen. Dan krijg je als kind begrip voor de natuur.’

De lessen van Tanja van der Knoop

• Vergroenen lukt pas echt als het een renderende business case wordt en er geld aan wordt verdiend.
• “Wij willen met de vergroening van de stad dezelfde rol als een tuinbaas in een buitenplaats: betrokken bij elke plant en een hoge beeldkwaliteit.”
• Gemeenten moeten kwantitatieve normen loslaten en zich op kwaliteit richten.
• Ontwikkelaars en beleggers krijgen steeds meer door dat ze met groene projecten een snellere verkoop realiseren: omslag van scepsis naar enthousiasme.
• De bodem is het goud waar alles uit ontstaat. Laat de bodem zoveel mogelijk ongestoord.
• Ook op daken kun je een goed ‘maaiveld’ of ‘groenzone’ maken, mits je voor een goed substraat kiest.
• Je moet over een watercyclus beschikken, je moet water geven. Desnoods uit de kraan.
• Zie vergroening niet als een kostenpost maar als een investering die rendeert. Elke ontwikkelaar moet dat ‘vastklikken’: reserveer 0,5 tot 1 procent voor beplanting, en daarvan weer tien tot twintig procent voor beheer.

Van der Knoops drijfveer komt verschillende keren terug tijdens het gesprek in het KAN Café van Coen van Rooyen, directeur WoningBouwersNL en Claudia Bouwens, programmaleider KAN platform. Namelijk: ‘Vergroenen op grote schaal lukt pas echt als er geld aan wordt verdiend’, zegt Van der Knoop verschillende keren. ‘Wij zijn een groenbedrijf maar verankerd in vastgoed. Ik voel me eigenlijk beter thuis op de Provada dan op een groenbeurs.’

Traditiegetrouw volgt echter eerst het natuurmoment van de laatste maand. Claudia Bouwens was blij met de enkele regenbui na de hittegolf. ‘Ik had er zo’n zin in! Ik ben gaan fietsen en heb me lekker laten natregenen. De vogeltjes gingen fluiten en het zwarte asfalt dampte. Heerlijk.’ Tanja van der Knoop had een ‘tweedehands beleving’. ‘Een medewerker stuurde een filmpje met een rups die op de rand van het Groot Handelsgebouw in Rotterdam kroop. Even later kwam er een filmpje van de zeldzame kolibrievlinder uit datzelfde stenige gebouw.’

Een oerwoud in een stenig gebouw
De binnentuin van dat iconische Rotterdamse gebouw is een van de paradepaardjes van Blooming Buildings. ‘We werden vroeg in het proces betrokken bij het ontwerp van een park, over een rijbaan die door het hele gebouw loopt, het Maaskantpark. En dat beheren we nu ook.’ En dan meldt Van der Knoop de crux: ‘Bij de start van het proces stond 30 duizend m² kantoorruimte leeg. Binnen een half jaar na de oplevering van het 230 meter lange geheel door de verschillende binnenhoven was alles verhuurd. De kwaliteit van het groen met zeshonderd verschillende planten, speelt daarbij zeker een rol.’ Claudia Bouwens kan dat beamen. ‘Het is een oerwoud in een stenig gebouw met schaduwachtige binnenhoven. Mijn neef werkt daar als ICT-er en stuurde allerlei foto’s.’

Met de aanleg van groen haalde de horeca dertig procent meer omzet en liep de leegstand in kantoren snel terug. Ook de gemeente verdiende er geld aan.

Het (letterlijke) kwartje viel bij Van der Knoop tijdens een pro bono-project in 2016 in de Amsterdamse Reguliersdwarsstraat, in het uitgaansgebied rond het Rembrandtplein. ‘In dit horeca-gebied was weinig ruimte voor groen, veel horeca, veel kantoren en veel leegstand. We startten een proces met ondernemers, vastgoedbeleggers, bewoners en gemeente. Met de aanleg van groen haalde de horeca dertig procent meer omzet en liep de leegstand in kantoren snel terug. Ook de gemeente verdiende er geld aan. Als je openbare ruimte kunt meenemen in het plan, en het langjarig kunt beheren, is de gemeente ook blij.’ Inspiratie vindt ze nog steeds in de rol van de tuinbazen op de buitenplaatsen. ‘Zij zijn betrokken bij elke plant. Zo willen wij dat ook in de stad doen.’

Ontwikkelaars en beleggers zijn enthousiast
Behalve het vroeg in het proces betrekken van groene deskundigheid is het volgens Tanja van der Knoop van belang dat de gemeente vaart maakt met het afgeven van de vergunning voor het transformatieproces. ‘Ontwikkelaars en beleggers hebben echt door dat ze projecten sneller van de grond krijgen en beter kunnen verkopen of verhuren met groen. Er is bij hen veel minder scepsis, er ontstaat enthousiasme. Bij de Provada moesten we eerdere jaren van alles uitleggen. Dit jaar kwam ik met dertig concrete afspraken thuis. De urgentie is duidelijk toegenomen. Ook bij de gemeenten. Al waarschuwt Van der Knoop voor al te drieste eisen. ‘Tenders waarbij vijftig procent groen wordt geëist, zijn niet reëel. En: ‘wat is groen’? Kijk je alleen naar vierkante meters of ook naar kubieke meters? Telt een sedumdak of gevelgroen ook mee? We moeten de kwantitatieve normen loslaten en ons op kwaliteit richten.’

Maaiveld op hoogte
Hoe belangrijk is het maaiveld, vraagt gespreksleider Van Rooyen. ‘De bodem is het goud. Wij laten de bodem zoveel mogelijk ongestoord, schimmeldraden en bodemleven moet intact blijven. We werken niet met een schoffel of hark, maar hooguit met een schrepel, een soort ‘handhark’, waarmee je onkruid opwipt.’ Blooming Buildings is een volgens B-corp gecertificeerd groenbedrijf. ‘In de hele keten van leveranciers gebruiken wij turfvrije grond, heesters zonder plastic verpakking, geen pesticiden.’ Nu al leeft vijftig procent van de wereldbevolking in steeds grotere steden. Dat neemt toe tot zeventig procent. ‘Zoals we daar nu leven is dat ongezond en zijn veel mensen ongelukkig. De plant is daarvoor een tovermiddel, ook voor milieu- en klimaataspecten.’

Goed substraat is bepalend voor de planten en de biodiversiteit

Planten in het maaiveld met een echte bodem heeft de meeste impact voor vergroening, maar de verdichting maakt dat de tuin op het dak van een parkeergarage ligt, of op de tiende verdieping, aldus Van der Knoop. ‘Ook daar kun je een goed ‘maaiveld’ maken mits je onder meer voor een goed substraat kiest. Daarop wordt onterecht te veel geknepen. Goed substraat is bepalend voor de planten en de biodiversiteit.’ Ook gevels worden nog onderschat, ziet ze. ‘Gevelgroen houdt de hitte buiten en biedt nestgelegenheid voor vogels, trekt insecten en biedt schuilplaatsen.’

Waterretentie op het dak?
Over de rol van water neemt Tanja van der Knoop een eigenzinnig standpunt in. ‘Waterretentie op het dak werkt niet’, zegt ze. ‘Vijfduizend liter ben je ‘s zomers binnen een week kwijt aan verdamping, en met een piekbui is de retentie meteen vol. Droogteminnende planten werken ook niet, want die verkoelen niet. Je kunt beter additioneel beregenen, met vastgehouden water, bijvoorbeeld onder de oprit van een parkeergarage. Liefst onderzoeken we alternatieven als grondwater of water uit de gracht.’ En als dergelijke bronnen er niet zijn? Van der Knoop: ‘Je moet over een watercyclus beschikken, je moet de planten water geven. Als het moet, gebruiken we kraanwater. Beplanting heeft meer prioriteit dan onbeperkt kunnen douchen.’ Blooming Buildings gaat op aanraden van Claudia Bouwens ook de mogelijkheden tot opslag in natuurlijke ondergrondse aquifers bekijken, en natuurlijk spreekt ook de (verplichte) opslag in ondergrondse tanks op het perceel zoals in Vlaanderen tot de verbeelding. ‘Daar doen we onderzoek naar.’

Wat is de rol van zelfbeheer door bewoners, willen Van Rooyen en Bouwens weten. Die rol is ingewikkeld, aldus Tanja van der Knoop. ‘Soms gaat het goed, maar vaak loopt de kwaliteit van de beplanting toch achteruit. Omdat iemand er elk jaar zijn kerstboom tussen plant. Of dat mensen toch niet de discipline of tijd hebben om ook in de regen te werken. Of dat je afhankelijk bent van één bewoner. Als die wegvalt, is het over.’ Minstens één professionele begeleider werkt beter. Leer als corporatie of belegger van tuinbazen in buitenplaatsen. Zij hebben al jarenlang de ervaring om tientallen vrijwilligers aan hun landgoed te binden.’ Zorg voor goed gereedschap, koffie, soep, de verjaardagen van de deelnemers niet vergeten, en af en toe een feestje.

Groen en onderhoud in budget opnemen
Voor een systemische vergroening van de stedelijke omgeving is het vooral belangrijk dat structureel op groen wordt gebudgetteerd. ‘En dat moet niet langer gezien worden als een kostenpost maar als een investering die rendeert, ook op de langere termijn. Elke ontwikkelaar moet dat ‘vastklikken’: reserveer 0,5 tot 1 procent voor de aanleg van beplanting en daarvan dan weer tien tot twintig procent voor beheer. Dan zie je ook dat beleggers minder moeite hebben met overheidsregels en voorschriften.

‘Waarde minister’
Tot slot de boodschap aan de demissionaire of toekomstige minister: ‘Waarde minister’, zegt Tanja van der Knoop, ‘Toekomstbestendig was vroeger iets voor honderd of duizend jaar. Maar nu is de toekomst volgend jaar, of misschien morgen al. Dat vraagt om een visie en om beleid, maar vooral om een concrete aanpak. Je ziet nu dat gemeenten allemaal afzonderlijk bezig zijn. Het versnelt de boel als u dat op Rijksniveau inricht, coördineert en combineert met andere opgaven. Voel de urgentie van een pragmatische aanpak. Dankjewel minister. Now is the time.’

Het volgend KAN café is op donderdag 4 september van 13.00 -14.00 uur. Sanda Lenzholzer, hoogleraar landschapsarchitectuur Wageningen Universiteit is dan te gast. Zij schreef het boek ‘Het weer in de stad’ over hoe je het klimaat in de stad kunt beïnvloeden.

Tekst: René Didde