Geerpark Vlijmen: blauwdruk voor klimaatadaptief en natuurinclusief ontwikkelen

‘Team Geerpark’ snapte vijftien jaar geleden al hoe je KAN in de praktijk brengt. Veel lessen en best practices die het KAN platform sinds 2020 uitdraagt, werden bij de ontwikkeling van Geerpark Vlijmen vanaf het begin meegenomen. En belangrijker nog: alle ambities bleven gedurende de rit overeind. Een unieke prestatie van een groepje visionaire, gedreven Brabantse professionals.

Geerpark is een 47 hectare groot gebied in de gemeente Heusden. Zo’n 800 huishoudens vertoeven er in een groene, toekomstbestendige leefomgeving. Het resultaat van een intensieve alliantie tussen de Gemeente Heusden, Woningcorporatie Woonveste, ontwerpers Thomas Jansen Gebiedsinnovatie, Wissing en Geerpark BV, een samenwerking van ontwikkelende bouwers Hendriks Coppelmans (onderdeel van Hendriks) en Blink – a JAJO Company (voorheen Janssen de Jong Projectontwikkeling). Waar veel gebiedsontwikkelingen tijdens de economische recessie van 2008 bezuinigden op de duurzaamheidsparagraaf om zo de businesscase te redden, koos Team Geerpark juist voor een toekomstbestendige vlucht naar voren.

De lessen van Geerpark Vlijmen

• Sociaal-maatschappelijk besef als basis: duurzaamheid begint niet bij de techniek, maar bij de maatschappelijke verantwoordelijkheid voor woonlasten en welzijn van de bewoners;
• Haalbaarheid door schaalvergroting: door over de plangrens heen te kijken en een bovenlokale wateropgave te integreren werd de robuuste groen-blauwe hoofdstructuur financieel haalbaar;
• Integreer landschap en stedenbouw: zie natuur niet als een cosmetische opvulling tussen de kavels, in Geerpark is de blauw-groene structuur een drager van de wijk;
• Dynamisch beheer en ‘successie-planologie’: accepteer dat natuurlijke en sociale structuren evolueren; ontwerp voor flexibiliteit en laat ruimte voor ecologische successie;
• Onwrikbare ambitie: houd vast aan je kernwaarden, ook in tijden van marktscepsis of economische tegenwind;
• Van koper naar ambassadeur door educatie: investeer in kennisoverdracht aan bewoners én professionals (makelaars, financiers) om de werkelijke waarde van duurzaamheid te verzilveren;
• Samenwerking binnen Team Geerpark: doorbreek de verkokering via korte lijnen, een collectieve transitiementaliteit en gedeeld risicodragerschap.

KAN ging deze zomer in gesprek met vijf direct betrokkenen, te weten stedenbouwkundige Jeroen Goes (Wissing), landschapsarchitect Thomas Jansen, wijkregisseur Astrid Pieters (Woonveste), René Beks, directeur ontwikkeling en innovatie bij Hendriks Coppelmans en de Heusdense wethouder Johan Meesters (portefeuille Bouwen, Wonen, Beheer openbare ruimte en Buitengebied). Wat vooral bijblijft na afloop van het gesprek is de nadruk die alle deelnemers leggen op vasthouden aan hoge ambities, bouwen aan teamspirit en in het verlengde daarvan de nadruk op goede communicatie. “De techniek was nooit het probleem, maar juist een verbindende uitdaging” stellen ze, hoewel Geerpark toch echt één van de eerste gebiedsontwikkelingen was met NOM-woningen.  

Stevige ambitie
“Woonveste en de gemeente hebben elkaar jaren geleden in een bijzondere situatie getroffen,” stelt wethouder Johan Meesters. “Allebei hadden we een deel van de grond en zo hebben we een gezamenlijke exploitatie opgezet. Vijftien jaar geleden hadden onze voorgangers, waaronder Adriaan van Mierlo, de oud-wethouder van Heusden en Aart Jan Gorter, de voormalig directeur-bestuurder van Woonveste, de ambitie om in het kader van het programma ‘Mijn Mooi Nederland’ de meest duurzame woonwijk van Nederland te realiseren. Een opgave voor gebiedsontwikkeling, woningbouw, droge voeten voor Vlijmen-Noord én toevoeging van biodiversiteit en groen. Het uiteindelijke resultaat is een geweldige plek waar de bewoners fijn kunnen samenleven en elkaar kunnen ontmoeten.”

Johan Meesters: “Wat vooral opvalt, als je naar het hele traject kijkt, is dat alle betrokken partijen de oorspronkelijke ambitie steeds hebben vastgehouden. Gemeente Heusden, Woonveste, de ontwikkelaars, het waterschap, de provincie, de ontwerpers, de makelaars, Buurt Bestuurt Geerpark en nog vele anderen werkten jarenlang samen als één team. Met de bewoners. Want sociale duurzaamheid was een belangrijk fundament. De bewoners werden bij elke fase van het project betrokken. Er werd gepionierd, en dat ging soms met vallen en opstaan, maar we hebben met elkaar een prachtige wijk neergezet, klaar voor de toekomst.”

Sociaal-maatschappelijk fundament
“Geerpark is gebaseerd op het idee dat je geen woonwijk ontwerpt, maar een leefomgeving,” stelt Thomas Jansen. “In Geerpark stond de maatschappelijke kosten-batenanalyse vanaf het begin centraal. En er werd consequent gestuurd op lange termijn waarde en op een integrale aanpak van verschillende opgaven.”

René Beks beaamt dat: “Het toepassen van Nul-op-de-Meter zagen we op de eerste plaats als een manier om de betaalbaarheid op lange termijn te garanderen. Je koppelt de energievoorziening los van fossiele energie en daarmee ook van geopolitieke spanningen. Voor Hendriks Coppelmans was dat een belangrijke reden om in het project te stappen. Aardgasvrije nieuwbouw was op dat moment nog geen verplichting, maar wij vonden het belangrijk om een gasloos concept te ontwikkelen en daar hebben we samen met Woonveste veel stappen in gezet. Toen de makelaars vervolgens kwamen met het tegenargument dat mensen voor dat budget liever een luxere keuken hebben dan NOM, hebben we gezegd: jullie gaan op cursus. Wij gaan ervoor zorgen dat jullie dat model van lagere woonlasten en hogere woningwaarde straks heel goed kunnen uitleggen aan de kopers.”

De maatschappelijke insteek leidde ook tot de volledige visuele integratie van sociale huurwoningen. René Beks is er hartstikke trots op dat de sociale huur qua architectuur en materiaalkwaliteit niet te onderscheiden valt van de vrije sector koopwoningen.  

Bovenlokale wateropgave
De Waterslinger is de robuuste drager van de wijk, een voorbeeld van wat Thomas Jansen en Jeroen Goes graag “super-integratie” noemen. Daarmee bedoelen ze: de volledige integratie van stedenbouw, civiele techniek en ecologie, inclusief de steun van alle betrokken bestuurders.

Vlijmen-Noord kampte structureel met wateroverlast en een verouderd rioleringssysteem. Door de Waterslinger te positioneren als een regionale ‘watermachine’ konden bovenlokale riolerings- en waterbudgetten van de gemeente en het waterschap worden gebundeld. Zo kon de Waterslinger veel breder en robuuster worden uitgevoerd dan nodig zou zijn voor Geerpark alleen. De samenwerking met Provincie Noord-Brabant, die Geerpark aanwees als ‘Proeftuin Duurzame Gebiedsontwikkeling’, zorgde voor innovatieve ruimte en juridische rugdekking.

Wat is een Watermachine? 
De Waterslinger zuivert water uit heel Vlijmen-Noord door middel van circulatie. Het ontwerp combineert schaalvoordelen met allerlei positieve effecten voor de bewoners van Geerpark:

Bezinkdelen: strategisch geplaatste diepere secties waar sedimentatie plaatsvindt.
Helofytenfilters: natuurlijke zuiveringszones met rietvegetatie die de waterkwaliteit borgen.
Verkoelend effect: door de diepte en de positionering ten opzichte van de dominante windrichtingen fungeert de waterpartij als natuurlijke airco voor de omliggende woningen.
Ecologische integratie: het water vormt een aanvliegroute voor vleermuizen, zwaluwen etc. De hoogte van de omliggende gebouwen is hierop aangepast.
Beeldkwaliteit: de straten zijn haaks op de Waterslinger ontworpen, zodat bewoners bij het verlaten van hun woning direct visueel contact hebben met het water.  

Ruimte voor evolutie
Thomas Jansen legt uit dat een natuurinclusief landschap nooit af is. Het ontwerp van Geerpark biedt een robuust kader, waarbinnen de natuur vervolgens mag evolueren. De chique term hiervoor is ‘successie-planologie’. Thomas: “Ik vind dat een interessante manier om met de leefomgeving om te gaan. Je weet nu al dat dit gebied over 100 jaar niet meer hetzelfde zal zijn. Dus ontwerp het dan ook zodanig dat de zaak niet dichtgetimmerd zit en dat er ruimte is voor evolutie en voortschrijdend inzicht.”

Jeroen voegt daaraan toe dat hij over het algemeen weinig heeft met getalsmatige richtlijnen en voorschriften. “Wij hebben een stevige ambitie neergezet, maar die is niet gebaseerd op het idee dat je vanuit je raam minstens drie bomen moet zien, of dat je bepaalde doelsoorten moet aantrekken. Als het je doelstelling is om een natuurinclusieve en klimaatbestendige omgeving te ontwikkelen, dan kan dat op verschillende manieren. Zodra je rigide richtlijnen gaat opleggen stopt iedereen met nadenken. Dan beperken mensen zich tot afvinken en toetsen en is de innovatie van de baan.”  

Sinusbeheer en een historische zadenbank 
Het openbaar groen wordt door de gemeente beheerd op basis van sinusbeheer: een flexibele maaitechniek waarbij je varieert in frequentie (van 24 keer tot 1 keer per jaar maaien). Zo zorg je ervoor dat vluchtwegen en voedselbronnen voor dieren behouden blijven. Sinusbeheer levert ook een kostenbesparing op van zo’n 20-30% ten opzichte van traditioneel onderhoud van groen.

Een ‘enthousiaste maaier’ die per ongeluk een keer het speciaal aangelegde laarzenpad wegmaaide, staat binnen Team Geerpark symbool voor het belang van continuïteit in beheer. Kennisoverdracht aan de uitvoerende diensten van de gemeente is op zich een ‘technisch’ klusje, maar anderzijds moet je het ook zien als een onderdeel van het stedenbouwkundige ontwerp.

Een charmant ecologisch detail is de historische connectie met graszadenveredelaar Mommersteeg. Grote delen van de Waterslinger zijn bewust niet ingezaaid, omdat ze eerder dienst deden als proefvelden voor graszaden. Daar ontspruiten nu allerlei zeldzame kruiden en grassen, met dank aan de historische zadenbank die in de Vlijmense bodem bewaard bleef.

Bewonersparticipatie en educatie
De stichting Buurt Bestuurt fungeert als schakel tussen bewoners, gemeente en woningcorporatie. Binnen Buurt Bestuurt zijn er allerlei praktische collectieven gevormd, zoals de Groenbrigade. Bewoners onderhouden de collectieve fruitbomen en de kruidentuin. Daarnaast is er het ZAPP-ers (ZwerfAfvalPakkers) bewonersinitiatief dat de buurt schoonhoudt, wat de sociale controle verhoogt én de beheerlasten voor de gemeente verlaagt.

Astrid Pieters: “René gaf al aan dat de makelaars op cursus zijn gegaan, maar ook de bewoners kregen voorlichting over de natuurwaarde van de omgeving. Er zijn bijvoorbeeld workshops georganiseerd vanuit de gemeente Heusden, Woonveste en de ontwikkelaars over het aanleggen en onderhouden van biodiverse tuinen. Thomas was daar vaak bij betrokken. Zo leerden bewoners hoe je de tuin aantrekkelijker kunt maken voor vogels, insecten en andere dieren, met aandacht voor een gezonde bodem en minder verharding. Op die manier leveren we ook een bijdrage aan het vasthouden van regenwater in het gebied. Verder hebben we natuurwandelingen georganiseerd waarbij bewoners kennismaakten met de natuur in het gebied en de achterliggende visie op het landschaps- en groenbeheer. En alle kopers ontvingen een houten nestkastje om ook vogels in de wijk te verwelkomen en de aandacht te vestigen op het belang van natuurvriendelijk wonen.”

Blauwalg
Donald Trump was deze zomer in het nieuws vanwege zijn aanpak van blauwalg in een grote vijver middenin Washington. Zo hadden ze in Geerpark een paar jaar geleden ook last van blauwalg in de Waterslinger, maar het probleem werd in Vlijmen heel wat slimmer aangepakt.

Astrid Pieters: “Dat was een mooie aanleiding om het hele systeem nog eens goed uit te leggen. We gingen met de bewoners het veld in en we legden uit dat de ecologie nog wat op gang moest komen, en dat het een kwestie is van balans. Nou goed, oké, was de reactie. Maar ook: we gaan jullie eraan houden hoor. Volgend jaar komen we terug. En inderdaad was het na een jaar al minder. Toen zag je echt dat het biofilter zijn werk begon te doen. De bewoners waren gerustgesteld, en sterker nog: zo kweek je stap voor stap ambassadeurs.”

Transitiementaliteit, goede communicatie
Astrid Pieters: “Geerpark laat zien dat succesvolle gebiedsontwikkeling niet alleen draait om woningen, infrastructuur en techniek, maar juist om de verbinding tussen mensen. Het was een langlopend proces waarbij voortdurend werd geleerd, geëxperimenteerd en bijgestuurd. Maar het team en de bestuurders accepteerden dat innovatie gepaard gaat met fouten. Van fouten kun je immers leren. Ook werd er jaarlijks een ’terug- en vooruitblik’ sessie georganiseerd in het gemeentehuis of in het informatiecentrum Morgenland, waar tientallen leden van Team Geerpark terugblikten op alle mijlpalen en leerpunten.” 

Van energietransitie naar materiaaltransitie
Geerpark was voor Woonveste en voor de ontwikkelaars een project waarin werd gepionierd met nieuwe energetische concepten. Op dit moment is het vooral de materiaaltransitie die veel creativiteit en doorzettingsvermogen vraagt van beide partijen. René Beks ziet de parallellen: “Op een gegeven moment waren er intern bij Hendriks Coppelmans mensen die over Geerpark zeiden: die energietransitie, ik moet het eerst nog maar eens zien. En nu we middenin de materiaaltransitie zitten zie ik soms ook weer diezelfde twijfel. Dan gebruik ik Geerpark vaak als voorbeeld, want 15 of 20 jaar geleden vonden we NOM en natuurinclusief en klimaatadaptief ook allemaal heel spannend, maar we hebben het niet opgegeven. En als ik dat zeg, dan zie je ze denken: oh ja, nou weet ik het weer. Nu zitten we in de materiaaltransitie, dus misschien moet ik intern ook maar eens bij de materiaal-koplopers aanhaken. Maar zoals Astrid al zei, het is wél belangrijk dat directie en bestuurders duidelijk maken dat er ruimte is om fouten te maken en daarvan te kunnen leren.”
 
Topprestatie dankzij lange termijn visie
Aan het eind van het gesprek is de meest opvallende conclusie misschien wel dat Geerpark een topproject is geworden doordat er consequent is ontworpen voor de komende 100 jaar. Dankzij stug vasthouden aan ambities én een slimme integratie van functies heeft Heusden een prachtige blauwdruk geleverd voor de woningbouwopgave van de 21e eeuw. De belangrijkste les voor gebiedsontwikkelaars: stoppen met checklists afvinken en beginnen met het ontwerpen van robuuste integrale systemen, en vanaf het begin bewoners betrekken bij de ontwikkeling. Gelukkig zijn er steeds meer professionals die deze beweging (willen) maken. Zie bijvoorbeeld dit recente opinie-artikel van Jeroen de Jong (gebiedseconoom bij BPD) dat veel weerklank vond in de sector, en rechtstreeks aansluit op de Geerpark-filosofie.

Tekst: Anton Coops
Beeld: Hendriks Coppelmans, Woonveste

Geerpark Vlijmen

Opdrachtgever: Gemeente Heusden, Woonveste
Programma: 800 NOM-woningen, waarvan 573 vrije sector koop, CPO en zelfbouw, 227 sociale huur.

Tijdpad:
2008 Intentieovereenkomst
2013 start bouw eerste fase
2025 oplevering laatste woningen deelgebied Nieuwe Morgen
2026 afronding werkzaamheden openbare ruimte

Betrokken partijen:
Projectontwikkeling: Geerpark BV (Hendriks Coppelmans en Blink)
Aannemers: Hendriks, Janssen de Jong Bouw Eindhoven, Kalliste Woningbouwontwikkeling, Van de Ven Bouw en Ontwikkeling
Stedenbouwkundig ontwerp: Wissing
Landschapsarchitect: Thomas Jansen
Stichting Stichting Samenbouwen.in – Vastgoedregisseur BV
Staete Makelaars
Van de Zande Makelaardij
Waterschap Aa en Maas
Provincie Noord-Brabant