Stop met compenseren: van grondexploitatie naar systeemexploitatie

Verslag van de KAN Congres deelsessie ‘KAN in de grondexploitatie’ met Jeroen de Jong (Teamlead Gebiedseconomie bij BPD) – door Anton Coops

Er is een schreeuwend tekort aan woningen in Nederland. Daarom ligt bij de meeste gebiedsontwikkelingen de nadruk op de woningbouw-opgave en op maximaliseren van directe grondopbrengsten. Maar als je verder kijkt dan je neus lang is, dan zie je dat andere belangrijke aspecten zoals wateroverlast, hittestress, bodemdaling en biodiversiteitsverlies op deze manier onderbelicht blijven. Daarom stelt gebiedseconoom Jeroen de Jong (BPD) dat je niet moet beginnen met het rondrekenen van plannen. Stap één zou moeten zijn dat je het natuurlijke systeem op de locatie omarmt.

Als gebiedseconoom is De Jong dagelijks bezig met het maken van financiële analyses en met het beoordelen van de haalbaarheid van nieuwbouwplannen. Ter introductie schetst hij – met de nodige zelfspot – een karikatuur van planeconomen: “Deze mensen zitten de hele dag achter een schermpje naar Excel-modellen te kijken. Ze zien een beetje bleek, want ze komen bijna nooit buiten. En als je vraagt wat ze nou eigenlijk uitvoeren, dan zeggen ze van zichzelf dat ze bezig zijn met waardecreatie.”

Na deze voorzet kopt Jeroen ‘em zelf in: “Waardecreatie is nou juist één van mijn speerpunten. Als je wel eens een boek of een blog van mij gelezen hebt dan weet je dat ik vastgoedrekenen niet benader vanuit de kosten maar vanuit de waarde, en dat is het haakje voor vandaag: want over welke waarde hebben we het dan?”

Hint: Jeroen de Jong pleit ervoor om veel meer te denken in termen van toekomstige maatschappelijke waarde en fundamentele ecologische waarde. De Nature Based Solutions aanpak is voor hem een belangrijke inspiratiebron.

Verkeerde volgorde
Jeroen stelt dat er op dit moment wordt gewerkt in een verkeerde volgorde. Bij een traditionele gebiedsontwikkeling is de route als volgt: programma bepalen, rekenen, repareren en als laatste stap compenseren. Het programma van eisen en de woningbouwaantallen staan centraal. Vervolgens rekent de planeconoom het plan door op haalbaarheid. Blijkt het financieel niet uit te komen of loop je vast op wettelijke randvoorwaarden, dan ga je repareren. Er wordt nog snel een waterbergingsvoorziening ingepast, of rode daken veranderen in groene daken. En pas op het allerlaatst wordt er gekeken naar ecologie en klimaat onder de noemer ‘compenseren’. Een parkje hier, een plas water daar, en een beetje biodiversiteit als er nog vierkante meters over zijn. “De vraag is niet eens of we de juiste maatregelen nemen. De vraag is vooral waarom ze pas zo laat in het proces aan de orde komen,” aldus Jeroen.

De kern van het probleem is dat kwalitatieve, ecologische en klimaatadaptieve ambities direct concurreren met uitgeefbare vierkante meters. Omdat groene en blauwe structuren in de traditionele GREX geen directe opbrengst (waarde?) creëren worden natuur en klimaat gelabeld als ‘kostenpost’. De oplossing is radicaal, maar in wezen simpel: draai de volgorde om. Neem het natuurlijke systeem als vertrekpunt. Begin bij de fysieke draagkracht van het landschap en zie de ecologische dynamiek van de locatie als een bron van inspiratie. Oftewel: stop met compenseren, begin met ontwerpen.

Waarde na oplevering: systeemexploitatie
De waarde die je op deze manier creëert is concreet te maken in een beslismodel, als je tenminste verder kijkt dan het moment van oplevering. Jeroen noemt onder andere vermeden waterschade, lagere beheerkosten, gezondheidswaarde, biodiversiteit en de aantrekkelijkheid van een gebied. Baten die vrijwel allemaal landen buiten de balans van de ontwikkelaar, namelijk bij partijen zoals het waterschap, de gemeente, zorgverzekeraars of toekomstige generaties bewoners.

Hij pleit ervoor om die lange termijn waarde te vangen in een systeemexploitatie. Dit is geen vervanging van de GREX of VEX, maar een overkoepelend communicatie- en beslismodel met een horizon van 30 tot 50 jaar: “Het doel van deze aanpak is vooral dat investeringen, baten, vermeden kosten en waarden in samenhang zichtbaar en beslisbaar worden gemaakt, zonder alles noodzakelijkerwijs in euro’s te forceren.”
 
Hoe overbrug je het gat?
Omarmen van de systeem-aanpak leidt tot een logische vervolgvraag: hoe overbrug je het gat tussen de directe projectkosten van vandaag en de maatschappelijke baten van morgen? Zijn er concrete financiële instrumenten te bedenken die de lange termijn waarde monetariseren? De Jong heeft twee oplossingsrichtingen voor ogen:

1. Gebiedsgebonden baatbelasting & gebiedsfonds: In Nederland is de afgelopen decennia een enorm vermogen opgebouwd in stenen. De totale collectieve overwaarde op koopwoningen wordt wel geschat op zo’n 1,2 biljoen euro. “De waarde van mijn woning is de afgelopen jaren zo sterk gestegen, daar valt gewoon niet tegenop te werken,” meldt één van de deelnemers aan de sessie. 

Jeroen de Jong: “Dus als woningbezitters direct profiteren van een groene, klimaatbestendige woonomgeving via een hogere vastgoedwaarde, dan zou je een gebiedsgebonden baatbelasting of afdracht bij verkoop kunnen invoeren. Dan spreek je af dat bij verkoop een deel van de gerealiseerde overwaarde terugvloeit naar een lokaal gebiedsfonds. Dit fonds herinvesteert in langjarig beheer, onderhoud en kwaliteit van de openbare ruimte.” Een paar woningbezitters in de zaal beginnen hoorbaar te pruttelen.

2. Impactfinanciering en lange termijn afspraken: Externe baathouders zoals gemeenten, waterschappen, woningcorporaties en wellicht ook zorgverzekeraars (zie de casus Suikerzijde) worden als investeerder gecontracteerd. Via impactfinanciering koppelen deze partijen hun kapitaal aan meetbare ecologische en sociale prestaties op de lange termijn, wat zou kunnen leiden tot een overbrugging van het initiële tekort in de grondexploitatie.

Een stappenplan ‘nieuwe stijl’

De deelsessie met Jeroen de Jong was heel interactief, waardoor hij helaas niet toe kwam aan de bespreking van een paar praktische handvatten voor gebiedsontwikkeling ‘nieuwe stijl’ (zie de presentatie). Om vanaf morgen al een andere praktijk neer te zetten, kunnen projectteams van gemeenten, waterschappen, adviseurs en ontwikkelaars nu al aan de slag gaan met de volgende stappen:

Systeemkaart opstellen: Maak de fysieke ondergrond (waterstromen, bodemgesteldheid, ecologische corridors, mobiliteit en energie) tot vertrekpunt, nog voordat het programma van eisen wordt opgesteld.

Waarde naast kosten zetten: Breng zowel de initiële investeringen als de langjarige, externe baten (binnen én buiten de plangrens) systematisch in beeld in een overkoepelende systeemexploitatie.

Besluiten met scenario’s: Presenteer aan bestuurders en directies niet één dwingende uitkomst, maar leg minstens drie scenario’s (bv. minimum, robuust en regeneratief) naast elkaar, inclusief de bijbehorende langjarige risico’s en lock-ins.

Borg leren en beheer: Monitor prestaties op het gebied van klimaat en natuur, betrek beheerders en baathouders vanaf de initiatieffase, en veranker geslaagde methodieken in de standaard werkprocessen van de organisaties.

Conclusie
Er komen een paar kritische vragen uit de zaal, maar uiteindelijk kost het Jeroen de Jong weinig moeite om zijn doorwrochte kijk op gebiedsontwikkeling ‘nieuwe stijl’ te verdedigen. Warme steun voor zijn ideeën krijgt hij deze middag met name uit de corporatiehoek.

De boodschap is dus helder: economische haalbaarheid is géén bovengrens aan kwaliteit. Enerzijds ligt er de non-traditionele ontwerpopgave, anderzijds is er de systeemkwestie: hoe maak je de waarde van morgen vandaag al ‘beslisbaar’? Voor beide problemen reikt De Jong mogelijke oplossingen aan. Vastgoedprofessionals en beslissers die nog met prangende vragen zitten, mogen hem bellen.

Download: presentatie van Jeroen de Jong
Foto’s ©HEIJBLOM fotografie