Eerst een Programma van Waarden, dan het PvE

Verslag van de KAN Congres deelsessie ‘De baten van KAN’ met Marion de Haan en Per Prins (Urban Sync) – door Paul Diersen

De waarde van klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen: hoe neem je die mee in gebiedsontwikkeling? Door de ‘baathouders’ er vroegtijdig bij te betrekken en samen een programma van waarden op te stellen, is de boodschap van Urban Sync.

Een boom heeft verschillende waarden; brengt schaduw en koelte, schone lucht en zorgt voor waterbuffering. Voor een mens is naar buiten kunnen of een boom zien ook belangrijk, zeker nu er een trend is naar steeds kleinere appartementen. Wie gaat die boom neerzetten in een gebied? Dat kost euro’s. Vaak wordt dan naar de gemeente en de ontwikkelaar gekeken, want zij zijn bezig met het gebied.

De lessen van Urban Sync

• Datamodellen kunnen helpen om zachte waarden meetbaar te maken. Urban Sync doet dat met de digital twin Sync City.
• Bij gezonde gebiedsontwikkeling is het zaak om meetbare waarden van begin af aan mee te nemen.
• Naast gemeente, ontwikkelaar en bouwer zijn er bij gebiedsontwikkeling meer belanghebbenden (‘stakeholders’). Het idee is om hen ook aandeelhouder (‘shareholder’) te laten worden.
• Maak eerst een programma van waarden, voordat een programma van eisen wordt opgesteld. Hoe dat kan, is te vinden in de handreiking Waardegedreven Gezonde Gebiedsontwikkeling.

Maar de baathouders zijn niet alleen de bewoners, dat kan ook bijvoorbeeld een zorginstelling en de GGD zijn, die ook een gezonde wijk nastreven.  Voor ouderen is het fijn dat ze kunnen wandelen en dat de bomen in de buurt staan. Kortom: wie op zoek gaat naar de baathouders kan kwaliteit toevoegen aan een gebiedsontwikkeling.

Conceptontwikkelaar en kwartiermaker Marion de Haan haalt het voorbeeld van de boom aan in de deelsessie De baten van KAN. Haar ruimtelijk adviesbureau Urban Sync is gespecialiseerd in gezonde gebiedsontwikkeling, breder dan klimaat en natuur.

Urban Sync zoekt het snijvlak van het ruimtelijke en sociale domein én het digitale domein. Hoe kan je een omgeving zo maken dat een mens of dier er blij van wordt? En hoe kunnen modellen en AI daarbij helpen? “We meten steeds meer, maar gebruiken die data nog niet echt goed. Als je verschillende vakgebieden over elkaar legt, kan geen mens dat meer met zijn hersenen behappen. De computer kan dat wel, mits je daar regeltjes voor kunt maken. Als je dingen kan meten, kan je ook monitoren.”

Het meetbaar maken van ‘zachte waarden’ is dus belangrijk. Want als het doel is dat de mens ergens fijn moet kunnen leven, dan is het bij gebiedsontwikkeling zaak om vanaf het begin meetbare waarden mee te nemen. “Anders sneeuwt het onder en wordt er heel hard gewerkt aan de vierkante meters, aan het programma woningbouw en aan de euro’s, en moet later dat stukje natuur en gezondheid er nog in.”

Samen grip krijgen op waarden
Samen waarden bepalen is een uitdaging. Wie zich bezighoudt met klimaatbesteding bouwen, weet dat dat gaat over waarden als koelte, schaduw en waterbuffering om bewoners te beschermen tegen hitte, wateroverlast en droogte. Bij natuurinclusief bouwen draait het om leefgebieden voor vogels en insecten, een groenstructuur die werkt en meer biodiversiteit.

Partijen met wie je samenwerkt en buiten je vakgebied, kennen die waarden niet vanzelfsprekend. In de normale werkpraktijk van de corporatie, gemeente en ontwikkelaar is iedereen gefocust op zijn eigen taak, is De Haans ervaring. “We denken erg gespecialiseerd en sectoraal.”

De truc is dan om bij samenwerken te kijken naar de waarden van de ander en of die kunnen overlappen.

Stakeholders, shareholders
Wie baat heeft, hoort aan tafel, is het uitgangspunt van Urban Sync. Het bureau ziet als reguliere spelers bij gebiedsontwikkeling de gemeente, ontwikkelaar en bouwer – dat zijn de partijen die al investeren. Daaromheen bestaan publiek-maatschappelijke partijen (zorg, welzijn, water, onderwijs), bewoners en gebruikers (inwoners, ondernemers, buurtinitiatieven) en indirecte baathouders (zorgverzekeraars, pensioenfondsen, natuurfondsen). Voor die laatste categorie partijen is het van belang dat het groen en klimaatadaptatie goed voor elkaar is, stelt De Haan. Want een zorgverzekeraar heeft minder aan zorgkosten uit te keren als de leefomgeving beter is, en een schadeverzekeraar heeft minder uit te keren als er geen wateroverlast is.

Allemaal belanghebbenden (‘stakeholders’) dus. Het idee is hierbij om hen ook aandeelhouder (‘shareholder’) te laten worden. “Die bepaalt mee en betaalt ook mee”, legt De Haan uit. “Dat kan in euro’s, óf in uren. Bewoners kunnen een stuk groen adopteren en daarmee aan de slag gaan.”

Investeren nu, baten later
Lastig punt: de reguliere spelers zijn vaak bezig met opleveren van de stenen en hebben een horizon tot de sleuteloverdracht. Het gebied gaat pas na 5 of 10 jaar echt leven. De baten komen dus later bij anderen terecht. Toch moeten ook die investeringen worden gedaan. “Dat is een opgave waar we met zijn allen voor staan”, zegt De Haan. “Soms kunnen baathouders nu nog niet bijdragen, maar dat geeft niet. Práát vast met ze. Zij hebben mening en plannen.”

Ze ziet dat deze beweging langzamerhand op gang komt. Belangrijk om te beseffen: het lijkt alsof dit proces tijd en geld kost, maar dat is niet zo. Het niet meenemen van baathouders vertraagt processen, omdat partijen op de rem trappen, wat weer maakt dat plannen moeten worden aangepast en zorgt voor een langer proces en meer rentelasten voor de ontwikkelaar.  Kortom: “Het kost nu wat meer, maar je proces gaat sneller en je krijgt kwalitatief betere plannen.”

Het lijkt alsof dit proces tijd en geld kost, maar dat is niet zo. Het niet meenemen van baathouders vertraagt processen, omdat partijen op de rem trappen.

Naar een Programma van Waarden
De strekking van het pleidooi: maak eerst een programma van waarden, voordat een programma van eisen wordt opgesteld. Hoe dat kan, is te vinden in de handreiking Waardegedreven Gezonde Gebiedsontwikkeling, opgesteld door Urban Sync met TNO, Brink, Rho Adviseurs en Horizons. De handreiking is in de zomer van 2026 gepubliceerd en voor iedereen te downloaden.

In zo’n programma leg je vast welke waarden belangrijk zijn en voor wie, en hoe ze doorwerken in eisen, de tender en het beheer. Als voorbeeld noemt De Haan nieuwbouwontwikkeling Merwede in Utrecht, waar als leidende waarde werd vastgesteld dat bewoners op het maaiveld willen kunnen lopen en fietsen, boven dat er auto’s rijden. “Als je dat afspreekt, dan volgt hieruit dat de auto onder of naast het gebied een plek krijgt.

Sync City
Collega Per Prins neemt het stokje over voor een demonstratie van Sync City, waarvan hij de ontwikkelaar is. Met deze digital twin maakt Urban Sync zachte waarden meetbaar. Het is bedoeld om verschillende stedenbouwkundige ontwerpen naast elkaar te kunnen afwegen en te zien hoe de vooraf vastgestelde waarden scoren in zo’n plan.

Onderwerpen waarop Sync City kan vergelijken zijn onder meer de 3-30-300 regel voor aanwezigheid van bomen, het 15 minuten-stadconcept, hittestress, wateroverlast, aanwezige ontmoetingsplekken (commercieel, maar ook wachtplekken voor OV) en voedselaanbieders.

Het model laadt beschikbare relevante openbare data in en visualiseert vervolgens met groen een rood hoe een geselecteerd gebied scoort. Op die manier maakt Sync City zichtbaar welke variant van het plan beter scoort, en kunnen gesprekken starten over aanpassingen en verbeteringen van KAN-maatregelen in een plan. “De computer bepaalt niet wat er gaat komen, maar het helpt wel in het gesprek om aan te kunnen geven waar het gebied nu staat en waar het naartoe zou kunnen.”

Download: Presentatie van Urban Sync
Foto’s ©HEIJBLOM fotografie